Traumhaus – Was Sie sich leisten können

Da sich die Zinsen auf einem historischen Niedrigzinsniveau bewegen, können sich so viele Menschen wie nie zuvor ihren Traum vom Haus verwirklichen. Wir erklären, welches Haus Sie sich leisten können.

Traumhaus: mieten oder kaufen?

Insbesondere in einer Niedrigzinsphase, wie sie aktuell besteht, ist die Frage: „mieten oder kaufen“ bei einem Haus so wichtig wie noch nie zuvor. Denn wer möchte schon mieten, wenn er zum selben oder sogar niedrigeren Betrag auch kaufen kann? Selbst dann, wenn die monatliche Belastung durch die Finanzierung etwas höher sein sollte als die Miete, profitieren Käufer durch den Wert der Immobilie und haben nicht wie bei einer Miete monatlich für etwas gezahlt, was ihnen nicht gehört.

Wir erläutern dies am Beispiel eines Mieters, der monatlich 1000 € netto Miete zahlt:

• Kaufpreis des Traumhauses: 450.000 €
• vorhandenes Eigenkapital: 10.000 €
• Zinsbindung: zehn Jahre
• Tilgung: ein Prozent
• schuldenfrei: nach 30 Jahren und fünf Monaten
• Gesamtkostenkredit: 609.052 €

Würde hingegen die Mietwohnung in diesem Zeitraum weiterhin bewohnt werden, so würde hier die Miete durch eine Mietsteigerung von 1,5 % im Jahr letztendlich auf 1599,97 € monatlich steigen.

 

Traumhaus kaufen – vom Spezialisten beraten lassen!

Eine Baufinanzierung zu finden ist etwas aufwendiger als ein regulärer Konsumentenkredit, da hier nicht nur die Darlehenshöhe deutlich höher ist, sondern auch die Laufzeit wesentlich länger. Daher sollten sich Suchende möglich gleich von Anfang an von einem Spezialisten beraten lassen. Dieser hilft ihnen, auch wenn die Immobilie noch gar nicht gefunden ist oder wenn noch nicht feststeht, ob sich der Immobilienkauf lohnt.

Eine Vorausberatung ist kostenlos und bringt Ihnen die Chance, dass Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten richtig einschätzen können. Außerdem hat dies beim Kauf später ebenfalls einen großen Vorteil: die Finanzierung steht bereits.
Bei der Suche nach einer passenden Finanzierung für Immobilien gilt, dass hier die Ansprüche mindestens genauso hoch sein sollten, wie bei dem Traumhaus selbst. Mit einem entsprechenden Finanzierungsrechner ist es möglich, über die gewünschte monatliche Ratenhöhe den maximalen Kaufpreis zu ermitteln. Außerdem hilft ein Spezialist dabei und berät über etwaige Fördermöglichkeiten.

Welche Schritte sind für eine Finanzierung für das Traumhaus erforderlich?

Es gibt vier Schritte, die zu einem Traum führen, welches Sie sich leisten können:

Schritt 1: Haushaltsrechnung erstellen

Mit einem Kassensturz erfahren Sie, wie viel Geld Sie monatlich für Ihr Traumhaus aufbringen können , ohne dass Sie sich dabei zu sehr einschränken müssen. Nur wer an dieser Stelle ehrlich ist und das tatsächliche Einkommen mit den wahrheitsgemäß anfallenden Ausgaben vergleicht, der ist auch in der Lage, exakt einzuschätzen, wie viel Traumhaus er sich leisten kann. Wird an dieser Stelle falsch oder zu eng kalkuliert, dann ist es im schlimmsten Fall möglich, dass die monatlichen Raten nicht mehr gestemmt werden können.

 

 

Damit die Haushaltsrechnung tatsächlich stimmt, gilt es zunächst einmal, das Haushaltsnettoeinkommen zu ermitteln:

• Nettogehalt des Hauptverdieners
• + etwaige Einkünfte (netto) aus unternehmerischer Tätigkeit
• + Nettoeinkünfte des Partners
• + weitere Nebeneinkünfte
• + Zusatzeinkünfte, zum Beispiel aus Vermietung und Verpachtung
• + Kindergeld
• = Monatliches Haushaltsnettoeinkommen

Als Nächstes geht es daran, die monatlichen Ausgaben zu erfassen. Ausgenommen hiervon ist die Nettomiete, die ja beim künftigen Eigenheim wegfällt. Allerdings fallen weiter die Nebenkosten  an, unter Umständen sind diese sogar höher wegen einer größeren Quadratmeterzahl. Die Aufstellung der Ausgaben ist nicht ganz einfach, da nach unserer Erfahrung die wenigsten Haushalte auch ein Haushaltsbuch führen. Daher sollte spätestens mit der Planung des Traumhauses auch mit der Führung eines entsprechenden Buches über die im Haushalt anfallenden Kosten begonnen werden. Am besten ist es, dieses über mindestens einen Zeitraum von drei Monaten zu führen. Achten Sie darauf, dass es Ausgaben gibt, die nur vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich anfallenden. Diese müssen unbedingt monatlich umgelegt werden.

Die Haushaltsberechnung erfolgt folgendermaßen:

• Feste Ausgaben, wie beispielsweise Raten für etwaige vorhandene Kredite, Beiträge für Lebensversicherungen oder Bausparverträge
• + Lebenshaltungskosten, wie Lebensmittel und Getränke
• + Wohnnebenkosten, wie Strom und Wasser
• = Monatliche Ausgaben

Die Banken arbeiten übrigens mit festen Pauschalen und rechnen für eine Einzelperson mit 750 € im Monat, ein Ehepaar kostet 1000 € und für jedes Kind müssen 250 € eingeplant werden. Beim Kassensturz kommt es nun darauf an, wie viel Geld nach Abzug der zuvor errechneten Kosten vom Haushaltsnettoeinkommen übrigbleiben, denn hiervon können zukünftig Zinsen und Tilgung für das Traumhaus bestritten werden.

Die bislang aufgewendete Nettokaltmiete fällt mit Einzug ins Eigenheim weg, daher wird sie auch nicht mehr weiter bei den laufenden Ausgaben erfasst. Dies gilt allerdings nicht für die auch im Eigenheim anfallenden Betriebs- und Nebenkosten, zum Beispiel für Wasser und Strom. Ist nun die Wohnfläche des Traumhauses größer, als die der bislang gemieteten Wohnung, so muss für diese Kosten ein Zuschlag errechnet werden. Außerdem muss eine monatliche Rücklage in Höhe von mindestens 0,50 € pro Quadratmeter für Instandhaltung eingerechnet werden.

 

Schritt 2: Aufstellung Eigenkapital

Besonders wichtig für die Zusage ist das vorhandene Eigenkapital. Es wird empfohlen, dass dieses mindestens 20 % der Kosten für das Haus decken soll. Es ist allerdings auch möglich, vollkommen ohne Eigenkapital zu finanzieren – die sogenannte Vollfinanzierung. Das angesparte Vermögen muss mit dem sogenannten Eigenkapitalnachweis vor Kreditzusage nachgewiesen werden.

Schritt 3: was das Haus kosten darf

Wie viel das Haus kosten darf, dies wird durch einen Finanzierungsrechner herausgefunden. Diese Summe ergibt sich zum einen aus der maximal möglichen Ratenhöhe, die Sie zahlen können, zum anderen aber auch aus dem vorhandenen Eigenkapital und dem Kreditbetrag, den die Bank Ihnen maximal gewährt. Wer zum Beispiel nach Abzug aller Kosten für die Lebenshaltung, den Kosten für Hobbys und Urlaube und sämtliche andere anfallende Fixkosten eine monatliche Reserve von 894 € hat und 45.000 € Eigenkapital angespart hat, kann sich ein Haus in Höhe von 250.054 € leisten.

Davon gehen allerdings noch einmal 10 % für die Nebenkosten ab, sodass tatsächlich noch ein Betrag von 216.049 € für den Kaufpreis bleibt. Generell gilt: die finanzielle Belastbarkeit sollte für ein Eigenheim nicht überschritten werden. Denn es macht absolut keinen Sinn, wenn Sie nur wegen Ihres Traumhauses viele Jahre lang auf alle Annehmlichkeiten des Lebens verzichten. Daher muss auch ein entsprechendes Budget für Urlaubsreisen und Hobbys eingeplant werden. Pauschal rechnet man mit einer Belastungsquote von maximal 40 % des Haushaltsnettoeinkommens für laufende Zahlungsverpflichtungen.

Schritt 4: Traumhaus suchen

Jeder Geschmack ist anders und nicht immer gibt es auch für den Betrag, den die Bank bereit ist zu finanzieren und der Errechnung des maximal möglichen Kreditrahmens, tatsächlich das Traumhaus. Manchmal ist es erforderlich, hier Einschränkungen zu machen. Entscheidend ist, dass Sie sich in dem gewählten Haus wohlfühlen.

 

Wie findet man sein Traumhaus?

Nur sehr selten wird es so sein, dass Sie Ihr Traumhaus geschenkt oder vererbt bekommen. Normalerweise müssen Hauskäufer und Bauherrn einen sechsstelligen Betrag für ihr Haus aufbringen. In der Regel reicht das eigene Vermögen für diese Zahlung nicht, sodass ein Kredit aufgenommen werden muss. Mit einem entsprechenden Rechner können Sie prüfen, ob Sie sich die eigenen vier Wände leisten können. Steht einmal fest, wie teuer das Eigenheim sein darf, dann geht es an die Suche nach einem passenden Objekt. Das einfachste ist natürlich das Einschalten eines Maklers, doch wer gezielt auf die Beauftragung eines Maklers verzichtet, der kann damit aktiv seine Kaufnebenkosten senken.

 

 

Es gibt mehrere Tipps, die dabei helfen, ein passendes Traumhaus zu finden.

• Tipp: Freunde und Bekannte
  Wer genau weiß, was und wo er sucht, der sollte seine Freunde und Bekannte drauf ansprechen. Denn nicht selten ist es so, dass ein potenzieller Verkäufer sein Immobilienangebot noch gar nicht im Netz veröffentlicht oder einen Makler beauftragt hat. Über Mund zu Mund Propaganda hat schon so manches  Traumhaus seinen Besitzer gewechselt. Auch der Arbeitsplatz kann hierfür als Kontaktmöglichkeit genutzt werden – manche Unternehmen bieten auch ein schwarzes Brett. Das Gleiche gilt auch für Vereine, hier gibt es oftmals Newsletter, in denen Vereinsmitglieder entsprechende Anfragen unentgeltlich veröffentlichen können.
• Tipp: spezielle Immobilienportale
  Die größte Auswahl gibt es sicherlich auf einem Immobilienportal. In den letzten Jahren hat es sich durchgesetzt, hier seine zu verkaufenden Immobilien zu veröffentlichen.

Die Auswahl ist groß und es gibt verschiedene Anbieter:

• Immobilienscout24
• Immowelt
• Immonet

Hier sind allerdings nicht ausschließlich Angebote ohne Makler zu finden, sondern auch welche mit Makler. In der Regel ist es möglich, einen entsprechenden Filter zu setzen und so in der eigenen Region nach Objekten ohne Makler zu suchen.

• Tipp: soziale Medien
  Soziale Medien und Netzwerke, zum Beispiel Facebook oder Twitter, haben eine große Reichweite. Veröffentlichen Sie hier Ihr Gesuch mit Angabe einer Beschreibung mit sämtlichen gewünschten Eckpunkten. Auf diese Art und Weise können mit wenig Aufwand sehr viele Menschen mit in die Suche einbezogen werden.
• Tipp: in Verkaufsanzeigen schauen in den meisten Gegenden gibt es regionale Anzeigenblättchen, die meistens kostenlos an die Haushalte verteilt werden. Auch hier ist die Chance groß, etwas Passendes zu finden.

Der Kreditrahmen und die jährliche Belastung

Ein Kreditrahmen gibt an, zu welcher Höhe die Bank Ihnen ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung ihres Traumhauses gewährt. Wie hoch diese Grenze ist, hängt von den eigenen Voraussetzungen, wie zum Beispiel der Bonität und der tragbaren Belastung aufgrund des Kassensturzes für Tilgung und Zins ab. Liegt beispielsweise die maximale Jahresbelastung bei 12.000 € und wird ein Kreditvertrag zu 3 % im Jahr abgeschlossen mit einer zweiprozentigen Tilgung, so errechnet sich daraus ein maximaler Kreditrahmen von 240.000 €.

Die maximale Jahresbelastung ist der Betrag, der beim Kassensturz monatlich übrigbleibt. Wer zum Beispiel ein Haushaltsnettoeinkommen von 4300 € im Monat hat und demgegenüber stehen Ausgaben in Höhe von 3300 € entgegen, der hat eine monatliche Belastbarkeit in Höhe von 1000 €. Mit zwölf Monaten für das Jahr multipliziert ergibt sich daraus eine jährliche Belastungsgrenze von 12.000 €. Der maximale Kreditrahmen wird unserem Beispiel mit den obigen Eckdaten Zinssatz 3 % und Tilgung 2 % folgendermaßen ermittelt:

• Jahresbelastung = 12.000 Euro
• x (100 : 5 %) (ergibt Faktor 20)
• = maximaler Kreditrahmen von 240.000 €

Bei den von uns genannten 3 % als effektiver Jahreszins handelt es sich um einen Zinssatz mit einer längeren Laufzeit. Gerade in Niedrigzinsphasen lohnt es sich, längere Laufzeiten zu vereinbaren. Inzwischen ist es möglich, Zinsen bis zu 30 Jahre festzuschreiben.

Wer hingegen die Tilgung auf ein Prozent im Monat reduziert, für den sieht dieselbe Rechnung dann folgendermaßen aus:

• Jahresbelastung = 12.000 Euro
• x (100 : 4 %) (ergibt Faktor 25)
• = maximaler Kreditrahmen von 300.000 €

Experten raten jedoch, den Tilgungssatz bei jährlich mindestens 2 % in Niedrigzinsphasen vertraglich festzusetzen. Denn dann ist das Traumhaus anstatt nach 46,3 Jahren bei einem dreiprozentigen Zins einer einprozentigen Tilgung schon nach 30,5 Jahren bei demselben Zinssatz und einer zweiprozentigen Tilgung abgezahlt. Würde im selben Beispiel sogar ein Tilgungssatz von 3 % vereinbart, dann würde sich die Laufzeit auf 23,1 Jahre verkürzen. Generell lautet die Faustregel: lieber eine kurze Darlehenslaufzeit mit hoher Tilgung, als eine lange Laufzeit mit einem hohen Darlehensbetrag.

 

Traumhaus gefunden – die Wertermittlung und der Notartermin

Ist es soweit und es wurde ein Traumhaus gefunden, dann gilt es natürlich an erster Stelle zu überprüfen, ob der Kaufpreis dem derzeitigen Marktwert entspricht. Dies dient nicht nur der eigenen Sicherheit, sondern auch die Bank wird entsprechend agieren und den Wert einschätzen, um die Belastungsgrenze zu ermitteln. Ist ein Makler eingeschaltet, dann kann auch eher grob den Wert der Immobilie ermitteln. Wer allerdings ohne Makler auf der Suche ist, der muss sich selbst behelfen.
Eine einfache Faustregel hilft dabei:

•  Quadratmeter der Immobilie multipliziert mit dem marktüblicher m²

Der so ermittelte Wert dient zunächst einmal als erste Orientierungshilfe. Es gibt noch andere Möglichkeiten, zum Beispiel bieten einige Immobilien-Plattformen die Möglichkeit, eine online Bewertung durchzuführen. Diese sind mit geringfügigen Kosten verbunden. Einen weiteren Einfluss auf den Wert hat natürlich auch die Qualität der verbauten Materialien, die Anzahl der Zimmer, die Lage und noch vieles mehr. Bei einem echten Gutachten werden daher deutlich präzisere Einschätzungen vorgenommen.

Notar und Grundbucheintragung

In der Regel wird der Notar vom Verkäufer oder vom Makler beauftragt. Zunächst einmal wird ein Entwurf für den Kauf des Traumhauses aufgesetzt. Dieser geht den beiden Vertragspartnern zu, damit sie sich über die enthaltenen Details verständigen können. Geht der Entwurf durch, dann wird beim Notar ein Termin für die Beurkundung vereinbart. Beim Beurkundungstermin werden vom Notar die Personalien überprüft und der Kaufvertrag vorgelesen. Hierbei ist es möglich, den Notar zu unterbrechen und zum Vertrag Fragen zu stellen. Danach lässt der Notar beide Parteien unterschreiben und beurkundet den Vertrag.

Der Notar wickelt in den folgenden Wochen den Kaufvertrag ab und holt zum Beispiel Genehmigungen ein, beantragt den Grundbucheintrag und nimmt Löschungen vor. Außerdem teilt er mit, wann der Kaufpreis gezahlt werden muss und nennt die Bankkonten. Nach erfolgter Bezahlung des Käufers nimmt der Notar die Grundbucheintragung auf den neuen Eigentümer vor.

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