Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

Wo würden Sie gerne Ihren nächsten Urlaub verbringen: in einem Loft in Tirol? Was kann einem Deutschen beim ‚Haus kaufen in Österreich‘ an Widrigkeiten begegnen? Erfahren Sie jetzt, wo in Österreich die Immobilienpreise noch bezahlbar sind.

In Österreich kaufen viele Deutsche ein Haus

Für den Immobilienkauf kennen Deutsche nur ein Nachbarland: Österreich! Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. 77.122 Bürger haben dort ihren Zweitwohnsitz. Die Zahlen dürften weiter steigen. Sie glauben, dass der Hauskauf in Österreich ein leichtes Unterfangen sei? Leider ist es das nicht. Viele Bundesländer, viele Regelungen. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: Baugrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen Wie also ist mit dem Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke) und dem grünen Grundverkehr (Objekte der Land- und Forstwirtschaft) umzugehen?

Was ist nötig, um als Deutscher ein Haus in Österreich zu kaufen?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb uneingeschränkt zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Eine ganze Reihe von Fragen warten auf deutsche Immobilienkäufer. In der Regel werden die Gedanken zunächst Richtung Steuer driften. Jedoch sind es Rechtsfragen, die einen in Bedrängnis bringen.

Das Verfahren in Österreich ist mit Titel und Modus zweistufig

Die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich liefert das österreichische Recht. Kein anderes Recht nimmt hier Einfluss. Der Schutz des Käufers steht für das österreichische Recht im Vordergrund. Zwei aufeinander folgende Stufen sind für den Immobilienkauf vorgesehen. Sowohl Belastungen durch Dritte als auch der gutgläubige Erwerb sind Gefahren, vor denen der Käufer bewahrt werden soll.

• Der 1. Schritt: das Verpflichtungsgeschäft (Titel)

  Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Das Eigentum geht allerdings noch nicht vom Verkäufer auf den Käufer über. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Meist wird ein Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag abgeschlossen.

• Der Eigentumserwerb (Modus)

  Der Eigentumserwerb erfolgt durch die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch. Eine grundbuchfähige Urkunde ist hier die Voraussetzung. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde. Die Unterschriften auf der Urkunde bedürfen einer Beglaubigung durch einen Notar oder ein Gericht. In Deutschland wäre ein notarieller Kaufvertrag zwingend nötig. Hier ist dies nicht der Fall.

Der Immobilienerwerb, die Genehmigungen und die Erklärungen

Soweit klingt das zweistufige Verfahren recht einfach. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. Der Staat Österreich besteht auf der Abgabe von zahlreichen Erklärungen durch den Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

• Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

  Der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie muss erklären, dass er das Objekt nicht als Ferienwohnung verwenden will.

Für Ausländer sind diese Erklärungen erforderlich

Zusätzliche Auflagen erschweren EU-Bürgern den Immobilienkauf in Österreich. Die Rede ist von Genehmigungen sowie Bescheiden, für deren Erlangung es in jeder Region in Österreich andere Vorschriften und verschiedene Behörden als Aussteller gibt. Sobald alle notwendigen Dokumente präsent sind, darf der Kauf ins Grundbuch eingetragen werden. Eher nicht.

Nutzen Sie das Haus als Haupt- oder Freizeitwohnsitz?

Mit Ihrer Entscheidung, den Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen, vereinfachen Sie den Genehmigungsprozess. Schwieriger wird es, wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnsitz oder Zweitwohnsitz nutzen möchten. Um die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch zu erzielen, ist eine spezielle Zulassung für die Zweitnutzung erforderlich Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Weitere Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Österreich wirkt der starken Zunahme von Ferienwohnungen entgegen, besonders in den bei Ausländern beliebten Regionen. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Den Zweitwohnsitz in Österreich rücken diese Vorschriften für uns Deutsche in weite Ferne, obwohl sie sich mit dem EU-Recht vertragen. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Jedem Bundesland sein Raumordnungsgesetz

In Österreich wurde den Bundesländern wurde das Regeln der Freizeitwohnsitze übertragen. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. Für Ferienhäuser in den grenznahen Bundesländern wird der Kauf durch Begrenzungen limitiert. Die Zahl der Immobilienkäufe lag dort bereits in der Vergangenheit sehr hoch. Vor allem die Bundesländer Vorarlberg, Tirol und Salzburg sind hiervon betroffen. Nichts bremst den Erwerb einer Immobilie schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Gegen das geltende Gesetz verstößt, wer die Genehmigung nicht erhält und dennoch im erworbenen Haus seinen Ferienwohnsitz errichtet. Mit der Zwangsversteigerung wird das Abenteuer Hauskauf in Österreich von der Behörde abrupt beendet. Vor den Hauskauf in Österreich hat so der Staat für die Deutschen die Prüfung der nötigen Genehmigungen gesetzt.

Wer berät Deutsche beim Kauf eines Hauses in Österreich?

Der erste Schritt sollte zur jeweiligen Gemeinde führen. Die Gemeinde führt ein Verzeichnis aller Freizeitwohnsitze. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Was dürfen wir uns unter einem Freizeitwohnsitz vorstellen?

Diese Definition lassen die Landesraumordnungsgesetze oft unklar. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz handelt, offenbart schnell die Frage, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird, behält sich die Behörde jederzeit vor zu überprüfen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. Meist erfolgt eine Überprüfung erst, wenn eine Anzeige erstattet wurde.

Wer sich Scherereien ersparen will, sollte sich um den Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz bemühen. In diesem Fall kann die Nutzung als Ferienwohnung erfolgen oder auch als Hauptwohnsitz. Kollisionen mit dem Gesetz sind so ausgeschlossen.

Wie entwickeln sich die Preise für österreichische Immobilien im Jahr 2022?

Der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) gibt einen sehr detaillierten Einblick in die Immobilienpreise der verschiedenen Segmente. Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Der Immobilienmarkt ist von folgenden Trends geprägt:

• Von 2020 auf 2021 stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien um 12,6%. Noch um dritten Quartal 2021 lag die Steigerung bei 10,4%.
• Einfamilienhäuser außerhalb von Wien waren noch gefragter. Ihre Preise stiegen weitaus stärker an. Um 15,5% erhöhten sich deren Preise. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Auch hier lag das dritte Quartal 2021 mit einer Steigerung von 11,8% deutlich niedriger.
• Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
• Geringere Steigerungen waren am Neubauwohnungsmarkt zu beobachten. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Preise in Wien um 9,9% bzw. 10,6%. 9,5% bzw. 10,8% waren es außerhalb von Wien.

Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Mit Mietrenditen unter 4% sind Immobilien als Geldanlage noch immer sehr attraktiv.

Preisentwicklung für Immobilien ‚in Wien‘: der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Der Wohnimmobilienpreisindex für Österreich, speziell für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Das Preisniveau in Wien lag beriets für viele Jahre wesentlich höher.

Diese Preistrends gibt es 2022 in Österreich

Noch immer wird die Nachfrage stärker steigen als das Angebot. Somit wird sich der Preisanstieg weiter fortsetzen. Die Inflationsrate wird 2022 über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die Nachfrage der Käufer wird besonders bei Wohnimmobilien in Einzellagen und Baugrundstücken sowie Wochenendhäusern und Einfamilienhäusern besonders stark sein. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

• Willhaben.at

  Wer rund um den Erwerb der Traumimmobilie Dienstleister wie Makler, Bauträger oder Hersteller sucht, findet auf Willhaben.at ein umfangreiches Anbieterverzeichnis. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

  Im Web: www.willhaben.at

• Flatbee.at

  Provisionsfreie Immobilienangebote sind natürlich besonders interessant. Darauf hat sich Flatbee.at spezialisiert. Die richtigen Immobilien suchen und finden ist das Eine. Aber erst der Vergleich der Angebote trennt Spreu vom Weizen. Hier ist dies möglich. Schnell und transparent verschafft man sich einen Überblick über Situation und Trends mit dem Marktbarometer.

  Im Web: www.flatbee.at

• Alle-gemeinsam.at

  Für Bauträger, Makler und auch Privatpersonen hält Alle-gemeinsam.at seine Angebote bereit. Für private Besitzer von Immobilien bietet Alle-gemeinsam.at einen besonderen Service: die Inserate ihrer Immobilien sind kostenfrei.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Der Standard

  Neue und lukrative Angebot verpasst man nicht mehr, denn derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der neue passende Angebote mitteilt. Viele Dienste, Tipps und Checklisten erleichtern die Immobiliensuche.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• FindMyHome.at

  Die Bewertungen für Anbieter auf FindMyHome.at geben einen ersten Eindruck. So erhält man das Gefühl von Sicherheit. Die Anbieter mit den besten Bewertungen zeichnet FindMyHome.at als Qualitätsmakler aus. FindMyHome.at wurde im Jahr 2001 ins Leben gerufen.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Immosuchmaschine.at

  Nach Region und nach Bundesland lassen sich die Immobilienangebote auf Immosuchmaschine.at filtern. Auch eine Suche nach Kategorie ist möglich. Wer eine Traumimmobilie in Kärnten oder Wien oder Vorarlberg sucht, der kommt hier schnell zum Ziel.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Mietguru.at

  Auf Mietguru.at finden Immobilienkäufer Angebote aus ganz Österreich. Eine ausgewählte Immobilie wird als Immobilie des Tages präsentiert.

  Im Web: www.mietguru.at

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber und Tipps findet man bei Immobilienscout24.at zusätzlich zu den Angeboten an Immobilien. Aktuelle Themen wie Mietrecht, Kosten, Fertighäuser und Fragen zu Genehmigungen werden dort beantwortet.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Wohnnet.at

  Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Schicke Stadtwohnungen in Wien und Krems, aber auch Freizeitimmobilien in den begehrten Bundesländern findet man hier.

  Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Immobilien können in Österreich auch von Deutschen erworben werden. Über die EU-Mitgliedschaft Österreich ist dies gesichert. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Dieses sieht eine Zweistufigkeit vor. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). Als nächstes erfolgt der Eintrag des Immobilienkaufs in das Grundbuch. Dies ist der sogenannte Eigentumserwerb oder Modus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In den vergangenen Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich um ca. ein Drittel gestiegen. Im Mittel erreichte der Preis im Jahr 2018 ein Höhe von 241.000 Euro. Das sind 7 % mehr als im Vorjahr und 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Deutsche können grundsätzlich in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Österreich lässt dies als EU-Mitgliedsland zu. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die im März 2016 in Kraft trat, wurde der Erwerb von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft noch einfacher.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In Wien (innere Stadt) liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen ab 130 qm bei 25.851 Euro. Im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) ist die Lage wie folgt: Hier zahlt man für eine Wohnung mit 50 qm einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro. Schaut man sich dagegen in Klagenfurt um, liegt der Preis pro Quadratmeter im Mittel bei bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Laut dem Marktforschungsinstituts GfK liegt die jährliche Durchschnittsmiete für eine Wohnung à 80 qm in Wien bei etwa 12.300 Euro. Schaut man sich München an: Die Jahresmiete beträgt hier etwa 14.800 Euro. Allerdings haben die Münchner eine höhere Kaufkraft. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Immobilien in Österreich kosten bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter. Dies ist der Preis für eine Wohnung ab 130 qm in Wien, Innere Stadt. So viel zahlt man nicht überall. In anderen Bezirken beträgt er Preis pro Quadratmeter weniger. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50-Quadratmeter-Wohnung 6.629 Euro/qm.